상가건물임대차보호법 주요개정내용

‘상가건물임대차보호법’의 일부 개정법률이 공포되었습니다. 개정법률의 주요내용은 다음과 같습니다. 다만, 개정법률은 원칙적으로 갱신되는 임대차계약부터 적용되나 일부 예외는 있습니다.

1. 상가건물임차인의 계약갱신요구권의 확대

대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하고, 계약 갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있도록 관련 조항을 신설하였습니다(제2조 제3항 및 제10조의2 신설).

종전에는 대통령령으로 정하는 보증금액(가령 대구의 경우 1억 8천만원)을 초과하는 경우에는 동법이 적용되지 않아 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않았으나, 본 개정법률에서 이러한 제한을 철폐하여 보증금액과 무관하게 전체 임대차계약기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 임차인의 계약갱신요구권이 인정되었습니다.

다만 대통령령으로 정하는 보증금액범위내인 임대차는 여전히 차임 및 보증금액의 9%를 초과하여 증액할 수 없음에 비하여, 위 보증금액을 초과하는 임대차는 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있도록 하여 증액의 상한선을 구체적으로 정하지 않아(제10조의2), 향후 증액과 관련한 분쟁이 다수 발생할 수 있다고 예상됩니다.

2. 임차인의 계약갱신요구에 대한 거절사유의 구체화

임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우, 3기의 차임액에 해당하는 차임을 연체한 사실 등 일정한 사유가 있는 경우 임대인은 계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.(제10조 제1항). 그런데 동법 제10조 제1항 제7호가 규정하고 있는 건물의 철거 또는 재건축과 관련해서 이를 넓게 해석할 경우 임차인의 계약갱신요구권이 제한될 수 있다는 문제점이 있었습니다. 이에 개정법률은 임대차계약 체결 당시 공사계획을 구체적으로 고지한 경우, 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등으로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 구체적으로 한정하여 임차인의 계약갱신요구권을 한층 보호하고자 하였습니다(제10조 제1항 제7호 가목 내지 다목 신설).

3. 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등의 우선변제권 승계

은행 등의 금융기관이 확정일자, 임차권등기명령 또는 건물임대차등기를 통해 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위내에서 우선변제권을 승계할 수 있도록 하였습니다(제5조 제7항 내지 제9항 신설).

그동안 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 임차인의 우선변제권을 승계할 근거가 없어서 보증금반환채권을 담보로 대출을 하는데 소극적이었으나, 개정법률을 통하여 보증금반환채권의 담보가치가 상승되어 이를 담보로 한 대출이 늘어날 것으로 예상됩니다. 다만 이러한 경우에도 임차인을 보호하기 위하여, 금융기관이 임차인을 대리 또는 대위하여 임대차를 해지할 수는 없는 것으로 하였습니다(제5조 제9항).

4. 소액임차인의 최우선변제금액 상한의 확대

종전에는 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 소액임차인이 임대건물가액의 3분의 1범위에서 해당 지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있었으나, 개정법률은 이를 임대건물가액의 2분의 1범에서 대통령령으로 정하는 금액으로 확대하였습니다(제14조 제3항 개정).

5. 사견

이번 개정에 따라 사실상 모든 임대차계약에 대하여 본 법이 적용되어 임차인들은 일반적으로 적어도 5년은 안심하고 영업을 할 수 있게 되었습니다. 단기간으로 임대차기간을 정한 계약을 해놓고 권리금도 회수하지 못한 상태에서 쫓겨나는 임차인들이 부지기수였지만 이제는 5년의 기간을 법률적으로 보장받으므로 임차인들의 영업권이 한층 더 보호받게 되었습니다.

다만 임차인들에게 사실상 용인되는 권리금의 인정여부를 두고 대법원 판례가 소극적인 입장임에 따라 5년의 임대차계약 종료 후 임대인의 동의가 없다면 사실상 임차인의 입장에서 권리금을 받을 수 있는 방법이 없는 구태, 즉 입법의 공백은 여전히 개선되지 않고 있으므로 조속한 입법을 촉구하는 바입니다.

이동우 변호사  newsmall@naver.com

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