그동안 지지부진했던 서초구 방배5구역 재건축정비사업이 최근 시공자 선정을 완료하는 등 서울시 공공관리를 통한 시공자 선정이 올해만 15개 구역이 진행, 본격화 되고 있다.

 이중 5개 구역은 상반기에 선정을 완료했으며, 현재 10개 구역이 선정 중에 있다.

 공공관리제도는 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 통해 부조리를 근절하기 위해 2010년 7월 도입한 것으로서, 시공자 위주였던 재개발·재건축 정비사업 과정에서 벗어나 자치구청장이 공공 관리자가 되어 시공자 선정 등 재개발·재건축 정비사업 진행을 함께 하게 된다.

 공공관리제도 시행 이후 구체적인 건축계획(사업시행인가)을 반영한 공개경쟁입찰로 공사비 거품을 없애고, OS 동원 등 건설업체 개별 홍보금지 및 서면결의서를 부재자 사전투표 방식으로 운영해 주민 간 불신을 없애고 사업 투명성을 높인바 있다.

 또, 조합장 신용만으로 시가 최대 30억까지 저리(4.5%) 융자를 지원해 시공자 의존도는 낮아지고 주민중심 정비사업은 강화됐다. 올해만 20건, 205억원이 조기 집행된 상태다.

 기존엔 시공자가 사업비와 운영비를 추진위나 조합에 차입해 줘 사실상 돈줄을 쥐고 있는 시공자에 의해 사업이 좌우되기도 했다.

 여기에 그동안 주택경기 침체 등 시장 영향으로 시공자 선정을 미뤄오던 사업장 중 사업성이 있는 구역을 중심으로 최근 시공자 선정이 활발히 진행돼 더욱 탄력을 받게 됐다.

 예컨대, 총 사업비 1조 2천억 원에 달하는 대규모 단독주택 재건축사업구역인 서초구 방배5구역은 공공융자 6억 원을 지원받고, 전체 조합원 수 1,125명 중 과반수가 월등히 넘는 87.8%인 987명이 직접 참석하는 높은 참석률을 보이며 지난 6월 28일(토) 시공자를 선정했다.

 특히 조합원 직접 참석률은 선정 완료된 총5개 조합 평균(72.74%)보다도 훨씬 높은 수치다.

 방배5구역은 지하철 4호선 이수역과 7호선 내방역 사이에 위치해 입지여건이 우수한 지역으로서, 방배동 946번지 일대 단독주택 1,200여 가구를 헐고 아파트 44개동 2,557세대와 상가 등 부대 복리시설로 신축하게 된다.

 방배5구역 조합은 주민들의 의사결정을 돕기 위해 건설업자가 주민에게 사업을 설명하는 합동홍보설명회를 6.21일, 22일, 28일 총 3회 개최했으며, 사정으로 총회에 직접 참석하지 못하는 조합원을 위해 사전투표소를 6.23일~27일까지 설치·운영했다.

 이로써 방배5구역은 조만간 조합원 분양과 관리처분계획인가 등 본격적인 사업추진에 속도를 낼 전망이다.

 삼호가든4차, 추진위 구성~시공자 선정까지 약 2년 6개월 빠른 사업추진

 방배5구역 이외에도 공공관리 사업장은 시공자 중심 사업장과 비교해 추진 속도, 자금 등에서 차이를 보였다.

 지난 5월 31일 시공자 선정이 완료된 서초구 삼호가든4차 재건축 정비구역의 경우, 공공관리자(구청장)의 공공관리 지원에 의해 조합설립 추진위원회 구성(‘11.11.08)부터 시공자 선정까지 약 2년 6개월이 걸려 주민갈등 없이 진행됐다.

‘13.01.09 조합설립 인가, ‘13.12.24 사업시행인가

아울러, 규모가 작아 사업성이 없다는 이유로 시공자 선정입찰에 수차례 유찰되었던 구역들은 공공관리로 예정가격의 현실화 등 입찰조건을 조정해 시공자 선정을 완료, 원활한 사업 추진이 이뤄지도록 했다.

‘10.4.25 선정된 시공자의 선정무효 소송 패소로 시공자 재선정을 위해 ‘12.7월부터 6차례의 입찰이 모두 유찰된 공릉1구역은 물가 상승 등을 고려해 당초 3,351천원/3.3㎡⇒3,848천원/3.3㎡로 조정해 예정가격을 현실화해 시공자 선정에 성공했다.

반면, 공공관리제도 이전 시공자 선정한 92구역 중 57구역은 사업 진척 없어

자금의 경우 공공관리제도 시행 이전에 시공자를 선정한 시공자 중심의 사업장 129개 구역 중 92개 구역의 자금 차입현황과 사업추진 동향을 시가 분석해본 결과, 35개 구역(38%)만 사업이 원활히 진행되고, 나머지 57개 구역은 시공자 선정 후 최소 4년이 경과했음에도 사업 진척을 보이지 못하고 있는 것으로 조사됐다.

또한, 부동산 경기 침체에 따른 사업성 악화와 시공사의 경영난으로 시공자로부터 자금차입이 중단돼 시공자를 변경하는 사례도 다수 발생하고 있는 것으로 나타났다.

- 신당11구역(2회) : 남광건설(‘10.1),금호건설(’10.11),KCC건설(‘14.3)
- 효창4구역(1회) : 쌍용건설(‘10.6),KCC건설(’13.2)
* 시공자 변경 입찰중 : 월계2(09.12), 이문3(09.12), 금호14-1(10.07), 홍은1(10.07)

서울시는 앞으로 재개발·재건축 등 정비사업의 투명성과 공정성을 담보하고 있는 공공관리제도가 효율성까지 확보할 수 있도록 공공의 역할을 더욱 강화해 정비사업의 갈등 해소와 이권 개입을 차단, 주민 자율적인 사업추진 역량을 제고해 나아갈 예정이다.

한편 서울시는 공공관리제도와 관련한 일부의 부정적 시각이나 제도개선에 대한 의견과 관련한 입장도 설명했다.

① 공공관리 시행으로 사업이 지지부진하다는 일부 시각 : 최근 정비 사업 정체추세는 경기침체에 따른 사업 중단 또는 관망 분위기에 기인한 것으로 공공관리 적용과는 무관.

② 서울시의 자금지원이 부족해 추진위·조합 운영 곤란 및 사업지연 된다는 일부 시각 : 예상 수요 감안한 예산 확보 및 지원하고 있으며, 예산 부족할 경우 추경예산 확보해서라도 지원 계획.

‘13년 8월 대기수요 조사 후 ‘13년 12월 예비비로 55억원을 추가 지원하였고, 2014년에는 353억원을 편성해 융자지원중
* ‘14년 20건 205억원 조기집행, ’08년~‘14년까지 총 112건 845억원 지원

③ 시공자 선정 사업시행인가→조합설립 후로 환원하자는 의견 : 자금 대여를 무기로 시공자에게 유리한 계약이 이루어질 수밖에 없고, 불필요한 설계 변경으로 주민 부담이 가중되는 등 과거와 같은 관행 반복될 것으로 예측, 때문에 현재와 같이 사업시행인가 후에 해야 한다는 입장.

④ 공공관리 의무화→주민선택제 전환 시행 의견 : 주민 스스로 과반수 동의를 얻어 공공관리를 선택하는 것이 현실적으로 어려워 공공관리제도가 유명무실해지는 결과 초래 예상.
* 주민선택제를 적용한 경기도, 광주광역시, 제주도 등의 경우, 실제 적용 사례 없음.

진희선 서울시 주거재생정책관은 “투명하고 공정한 시공자 선정은 정비사업에서의 이권개입과 부조리를 근절해 결국 주민부담을 줄이는 공공관리의 핵심사항”이라면서, “사업 투명성, 효율성, 자금 등 다양한 면에서 공공관리제도 장점이 나타나고 있는 만큼 더욱 발전시켜 확산하고 주민중심의 공공관리가 정착될 수 있도록 하겠다”고 말했다.

김형수 기자  assembly@newsmall.kr

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